Dư nợ giảm dần: Mỗi tháng bạn trả một khoản gốc cố định + lãi tính trên dư nợ còn lại. Do dư nợ giảm dần nên lãi cũng giảm, tổng tiền trả mỗi tháng giảm dần theo thời gian. Kỳ đầu trả nhiều nhất, kỳ cuối trả ít nhất.

Trả đều (Annuity): Mỗi tháng trả cùng một số tiền (EMI), trong đó tỷ lệ gốc/lãi thay đổi. Kỳ đầu lãi chiếm phần lớn, kỳ cuối gốc chiếm phần lớn. Dễ quản lý tài chính hơn nhưng tổng lãi cao hơn.

Dư nợ giảm dần luôn tiết kiệm hơn về tổng lãi vì bạn trả gốc nhanh hơn, dư nợ giảm nhanh nên lãi phải trả ít hơn. Tuy nhiên, áp lực tài chính ở các kỳ đầu sẽ cao hơn so với trả đều. Phương pháp trả đều phù hợp nếu bạn muốn ổn định chi tiêu hàng tháng.

Lãi suất vay mua nhà năm 2026 tại các ngân hàng thương mại phổ biến từ 6-8%/năm cho kỳ ưu đãi (thường 1-3 năm đầu), sau đó có thể tăng lên 9-11%/năm theo lãi suất thả nổi. Các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Agribank thường có lãi suất thấp hơn các ngân hàng tư nhân.

Kỳ hạn vay phụ thuộc vào khả năng trả nợ và mục đích vay. Vay mua nhà: thường 15-25 năm, tổng tiền trả mỗi tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Vay mua xe: 3-7 năm. Vay tiêu dùng: 1-5 năm. Kỳ hạn càng dài, tổng lãi phải trả càng nhiều nhưng áp lực hàng tháng thấp hơn.

EMI (Equated Monthly Installment) là khoản trả góp hàng tháng cố định, bao gồm cả gốc và lãi. Công thức: EMI = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1), trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất tháng, n là số kỳ trả. Đây chính là phương pháp trả đều (annuity) được hầu hết ngân hàng áp dụng.